處于宏觀調(diào)控風(fēng)口浪尖的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，七成已發(fā)布半年報(bào)的上市房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)負(fù)債上升，郁積已久的資金鏈危機(jī)一觸即發(fā)。
　　
　　開發(fā)商半年報(bào)業(yè)績(jī)則顯示，大型房企業(yè)依然斬獲頗豐，中小型開發(fā)商業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力大增，開始步步退守。
　　
　　政策調(diào)控帶來的壓力導(dǎo)致行業(yè)洗牌態(tài)勢(shì)加劇，實(shí)力有限的中小房企似乎并沒有太多騰挪空間，萬科和中海地產(chǎn)等手持巨額資金的房企巨頭伺機(jī)出擊。
　　
　　萬科總裁郁亮在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，目前行業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力和競(jìng)爭(zhēng)性更大，數(shù)量最多的中小開發(fā)商在壓力面前的策略就是“冬眠”。
　　
　　中海地產(chǎn)副主席兼行政總裁郝建民則表示，由于調(diào)控政策持續(xù)生效，相當(dāng)一部分同行業(yè)的公司資金吃緊，目前已有中小開發(fā)商向中海地產(chǎn)拋出繡球，尋求并購(gòu)合作。
　　
　　五成房企凈利潤(rùn)下降
　　
　　根據(jù)Wind資訊，截至8月11日，滬深兩市共有23家房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)布2011年半年報(bào)，其中有16家房企總負(fù)債同比出現(xiàn)上升，所占比例為70%。
　　
　　在上述房企中，濱江集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.5億元，同比減少40.16%，其資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)81%，位居23家房企之首。
　　
　　資產(chǎn)負(fù)債率升至70%至80%之間的房企則包括萊茵置業(yè)、榮盛發(fā)展、鳳凰股份、嘉凱城、廣宇集團(tuán)(、綠景控股，資產(chǎn)負(fù)債率在60%至70%的包括北京城建、深振業(yè)、招商地產(chǎn)、深物業(yè)、華麗家族，銀基發(fā)展、渝開發(fā)、陸家嘴、臥龍地產(chǎn)等在50%至60%之間。
　　
　　行業(yè)龍頭萬科的總資產(chǎn)負(fù)債率，由去年同期的70%上升至2011年上半年期末的78%，凈負(fù)債率則由2010年末的17.5%上升至20.8%。
　　
　　萬科董秘譚華杰表示，總資產(chǎn)負(fù)債率有所提高主要由于已售未結(jié)規(guī)模的提高，如果把預(yù)收賬款扣除掉，各項(xiàng)負(fù)債占總資產(chǎn)的比例僅為36.8%，處于行業(yè)中低水平。
　　
　　房地產(chǎn)調(diào)控加壓導(dǎo)致開發(fā)商的利潤(rùn)增長(zhǎng)更加難言樂觀。截至8月11日，滬深兩市共有47家房企發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告，其中有23家凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降，所占比例接近五成。
　　
　　上半年預(yù)計(jì)虧損額最大的是津?yàn)I發(fā)展，凈利潤(rùn)同比下降幅度高達(dá)384.19%，虧損金額在8000萬元到1億元。津?yàn)I發(fā)展公告稱，出現(xiàn)如此巨大的虧損是因?yàn)槭苣壳胺慨a(chǎn)項(xiàng)目開工及竣工時(shí)間的影響，導(dǎo)致全年可竣工結(jié)算項(xiàng)目較少。
　　
　　萬澤股份凈利潤(rùn)則下降284%，高新發(fā)展(下降220%，香江控股、泛海建設(shè)、中茵股份、陽(yáng)光股份凈利潤(rùn)下降幅度在100%至200%之間不等。
　　
　　行業(yè)分化加劇
　　
　　受制于限貸、限購(gòu)等多重政策影響，主要城市成交量明顯下降的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也普遍下降，存貨量明顯上升。
　　
　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，上半年包括萬科、招商地產(chǎn)、北京城建、濱江集團(tuán)、深物業(yè)、榮盛發(fā)展、萊茵置業(yè)等在內(nèi)的多數(shù)開發(fā)商，其存貨周轉(zhuǎn)率比去年同期均有所下降，其中萬科的存貨周轉(zhuǎn)率由去年上半年的0.1次降至0.07次。
　　
　　房企總體存貨也因此快速增加，截至2011年6月30日，上述23家房企的存貨量達(dá)到3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長(zhǎng)了46.30%，環(huán)比2011年一季度的2843.42億元也增長(zhǎng)了11.75%。
　　
　　在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~方面，23家房企中有14家較上年期末出現(xiàn)下降，下降開發(fā)商的比例高達(dá)61%，包括萊茵置業(yè)、嘉凱城、深振業(yè)、廣宇集團(tuán)和濱江集團(tuán)等。

    但與行業(yè)整體走勢(shì)不同的是，大型開發(fā)商依然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，相比中小型開發(fā)商的頹勢(shì)堪稱大相徑庭。
　　
　　萬科上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米和銷售金額656.5億元，同比分別增長(zhǎng)76.7%和78.6%，銷售金額占全國(guó)商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%。
　　
　　房企盈利巨頭中海地產(chǎn)，上半年銷售金額同比增長(zhǎng)85.9%至428億元人民幣，凈利潤(rùn)則同比上升35%至58億元；招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為80.9億元和14.69億元，同比分別增長(zhǎng)15.90%和39.84%。
　　
　　總體上來看，無論是資產(chǎn)負(fù)債率，還是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，以及銷售規(guī)模和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)等方面，大型房企的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越中小開發(fā)商。
　　
　　以存貨為例，招商地產(chǎn)與萬科2011年中期的存貨數(shù)據(jù)為444.70億元和1713.66億元，僅這兩家房企的存貨就占據(jù)了23家總和的67.92%。
　　
　　由于房地產(chǎn)和其他的行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)除了現(xiàn)金基本上就是存貨，真正的庫(kù)存是現(xiàn)房庫(kù)存。截至6月末，萬科各類存貨中現(xiàn)房存貨比例僅為2.8%，不足一個(gè)月的銷量，而去年同期萬科的這一指標(biāo)為4.8%。
　　
　　郁亮認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力和競(jìng)爭(zhēng)性比以前更大，但從上半年不同開發(fā)商的表現(xiàn)來看，做主流住宅的開發(fā)商做得更好，沒有說高端做得更好一些。
　　
　　合作并購(gòu)劇增
　　
　　強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)正在加速行業(yè)洗牌。郝建民在8月9日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前已有中小開發(fā)商向中海尋求并購(gòu)合作，若有好的發(fā)展機(jī)會(huì)，中海地產(chǎn)不會(huì)拒絕。
　　
　　郁亮在8月9日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也表示，在行業(yè)政策發(fā)生轉(zhuǎn)變的時(shí)候，手里有錢是一件幸福的事情，萬科將密切關(guān)注未來可能出現(xiàn)的各種機(jī)會(huì)。
　　
　　但郁亮同時(shí)表示：“房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量最多的還是小開發(fā)商，小開發(fā)商在壓力面前策略非常簡(jiǎn)單，那就是‘冬眠’。停止買地、減少開工、開工了先放一放都可以，最后一步才是把公司、項(xiàng)目賣了。所以大量的企業(yè)倒閉和并購(gòu)潮不一定會(huì)出現(xiàn)?！?BR>　　
　　調(diào)控政策仍無放松跡象，相反，國(guó)家外匯局日前下發(fā)《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對(duì)外擔(dān)保余額指標(biāo)有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)。
　　
　　這意味著繼銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托三扇大門相繼收緊并逐漸關(guān)閉之后，房企的融資通道再次被收緊。
　　
　　郁亮表示，萬科愿意嘗試包括海外融資在內(nèi)的所有渠道，但目前沒有具體計(jì)劃?！巴獠咳谫Y渠道在不斷收緊，萬科主要靠合作，大量的、廣泛的合作，國(guó)內(nèi)國(guó)外、民營(yíng)國(guó)企都有合作，用廣泛的合作獲得我們自身的增長(zhǎng)空間和發(fā)展空間。”
　　
　　北京中原地產(chǎn)公布的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前7個(gè)月：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購(gòu)數(shù)據(jù)合計(jì)為62宗，涉及總金額達(dá)到了175.39億元，這一數(shù)字超過了去年全年的165.25億元的并購(gòu)總規(guī)模，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)全年并購(gòu)交易總金額將超過400億元。
　　
　　半年報(bào)顯示，2011年上半年，萬科收購(gòu)了7家公司，合計(jì)支付收購(gòu)對(duì)價(jià)2469萬元，總體并購(gòu)數(shù)量比去年有所下降。實(shí)際上，萬科從去年開始與其他開發(fā)商合作開發(fā)的力度越來越大，單獨(dú)開發(fā)的比例逐步減少。
　　
　　譚華杰表示，合作可以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；可以使萬科操作更大規(guī)模的項(xiàng)目，擴(kuò)大品牌知名度；可以使公司的經(jīng)營(yíng)范圍拓展到更多的細(xì)分市場(chǎng)，減少個(gè)別市場(chǎng)的不確定性，控制風(fēng)險(xiǎn)；此外，很多項(xiàng)目完全由萬科操盤并使用萬科的品牌，萬科可以收取一定的管理費(fèi)用，有利于提高公司的凈資產(chǎn)收益率。